宝鸡市人民政府办公室转发市财政局市地税局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施意见的通知

各县、区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：
　　市财政局、市地税局制定的《关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的实施意见》已经市政府同意，现转发你们，请认真贯彻执行。
　　
　　

　　　　　　　　　　　　　二〇一二年三月三十一日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施意见

市财政局  市地税局

    第一章  总   则

　　第一条  为了进一步规范房地产交易市场秩序，堵塞房地产交易环节税收漏洞,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管的通知》以及《陕西省全面开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作方案》精神，特制定本实施意见。
　　第二条  存量房（是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋）评估就是利用房地产估价技术，对纳税人交易的存量房进行市场价格评估，作为计税价格参考值征收营业税及相关税收的一种征管手段。
第三条  成立由市政府主管副秘书长任组长，市财政局局长和市地税局局长任副组长，市财政、住建、国土、规划、物价、地税等部门相关负责人为成员的全市存量房评估工作领导小组，建立“政府领导、分级实施、财税牵头、部门配合、中介参与”的工作机制。领导小组下设办公室，办公室设在市地税局，

    第二章  征收范围

    第四条  存量房交易税收征管范围为宝鸡市境内存量房交易的单位和个人。

    第三章  存量房交易征收的税种及税率

　　第五条  存量房交易征收的税种有：营业税、城建税、教育费附加、陕西省地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税。
　　第六条  税率。营业税按转让额的5%征收；城建税纳税人所在地在市区的，按实际缴纳营业税的7%征收，纳税人所在地在县城、镇的，按实际缴纳营业税的5%征收；教育费附加按实际缴纳营业税的3%征收；陕西省地方教育附加按实际缴纳营业税的2%征收；个人所得税按转让所得的20%或者核定征收；土地增值税以增值额按超率累进税率征收；印花税按交易额的万分之五征收。
　　契税税率：非普通住宅按交易额的3%征收；对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买住宅面积在90平米以下，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收。
　　第七条  除契税由财政部门征收外，其余各税均由地税部门征收。

    第四章  存量房评估
　　
    第八条  存量房评估工作坚持合法原则、公平原则、效率原则以及节约原则。
　　第九条  评税方法。结合宝鸡市、县城镇规划格局和房地产市场成长状况，在房地产评估机构和专家的指导下，采用“市场法的间接比较法”，即对宝鸡市区及各县城镇范围内的房屋在实物、权益、区位等状况上相同或基本相同，影响房屋价格的因素相同或基本相同，各房屋的价格未来走势趋向相同或基本相同的原则划分若干区片，在每一区片内选取可比实例（没有可选取的交易实例，需建立标准房价格库），确定可比基准价格标准，经楼层、朝向、建筑面积、年限等价格修正系数调整后，求取待评估房地产交易计税评估价格。
　　第十条  评税技术标准根据既定的评税方法所需的房地产分类、土地分级、估价分区、存量房交易标本等要素要求，基于“合理分区+基准价格+修正系数”评税模型制定。
　　第十一条  根据全省统一的存量房价格评估系统模板，对全市市、县房地产评税软件的功能设置、基准价格及指标、公式、参数、修正系数等进行本地化修改及检验，建立全市统一的评估信息库。
　　第十二条  部门职责。
　　地税部门负责整个实施方案的制定、评估系统业务需求、统一技术标准实施软件的本地化，并实现地税核心征管系统与评估系统的对接和应用；
　　财政部门负责推广工作专项经费保障和估价软件在契税征管中的推广应用；
　　住建部门负责提供必要的办公场所、收集并提供房地产交易案例、房屋基本情况（户套表）等数据资料，协助地税部门建立房地产相关信息数据库；
　　国土资源部门负责提供基准地价图、基准地价成果表、宗地地价修正系数表、宗地地价影响因素指标说明表；
　　规划部门负责提供各级各类土地平均容积率指标值的信息资料及地税部门所需的其他资料；
　　物价部门负责协助财政部门、地税部门对存量房系统进行评估，以及在税款征收过程中有可能与纳税人发生的交易价格争议的处理。

    第五章  征收办法
　　
    第十三条  在存量房价格评估系统未正式上线运行前，住建部门应配合财政、地税主管机关，在各级房屋产权交易场所设立办税窗口，提供相关信息，协助征收个人住房转让相关税收。
　　第十四条  存量房价格评估系统上线后，统一应用存量房价格评估系统评估的存量房交易价格征税，严禁不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税。对纳税人申报价格大于或等于存量房价格评估系统中的计税价格的，以申报价格作为计税依据；纳税人申报价格明显低于市场价格，且无正当理由的，按存量房价格评估系统评估的价格作为计税依据，向财政、地税部门申报缴纳相关税收。各级产权交易部门依据财政、地税部门开具的完税证明和销售不动产发票办理过户和产权证，落实“先税后证”政策。
　　第十五条  存量房交易过程中涉及的减免税问题，按照国家税收政策规定执行。
　　第十六条  为了保障纳税人的合法权益，建立和谐的征纳关系，财政、地税部门要会同物价部门建立健全价格争议处理机制，当纳税人对估价结果提出异议或申诉时，应公平合理的予以解决。

    第六章  附   则
　　
    第十七条  存量房交易税收征管工作从2012年3月1日起实施。