宝鸡市自然资源和规划局
关于《宝鸡市关于加快解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》征求意见的公告

       为进一步加快解决我市国有建设用地上不动产登记历史遗留问题，维护群众合法权益，化解社会矛盾，现将宝鸡市自然资源和规划局起草的《宝鸡市关于加快解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》（征求意见稿）全文公布，面向社会各界征求意见。

       地  址：宝鸡市行政中心1号楼401室

       联系人：刘丽   电话：0917-3262738

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       截止时间：2021年12月21日

                                                                                    宝鸡市自然资源和规划局

                                                                                        2021年11月22日

宝鸡市关于加快解决国有建设用地上不动产

登记历史遗留问题的意见（试行）

       为进一步加快解决我市国有建设用地上不动产登记历史遗留问题，维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和陕西省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（陕自然资发[2021]33号）精神和要求，借鉴外地经验，结合我市实际，制定如下意见。 

       一、处理原则

      （一）尊重历史，实事求是。解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题应从维护政府公信力和群众合法权益的角度出发，以历史的眼光看待问题，客观分析当时历史状况，把人民群众的利益放在首位，谨慎审查认定历史材料，努力化解社会矛盾，促进社会和谐稳定，既坚守法律底线又解决实际问题。因政策和规划调整等因素形成的历史遗留问题，按当时的政策、规定和标准处理；现行政策从简或优于过去政策的，执行现行政策。

      （二）政府主导、部门协同。市县（区）人民政府应履行属地管理主体责任，督促开发建设单位履行义务主体责任，积极向有关部门申请解决不动产登记历史遗留问题。自然资源、住建、税务、市场监管、行政审批、城市执法等职能部门要密切协作，主动作为，履行职责，积极消化存量问题，坚决遏制新增问题。

      （三）以民为本、无错为先。本着以人民为中心的思想，将人民生命财产安全放在首位。对不属购房人责任的，优先考虑办理不动产登记，对建筑主体质量安全和消防安全存在隐患的暂缓办理不动产登记。

      （四）规范处置、违法必究。对历史遗留项目中开发建设单位涉及的违法用地或者违法建设等问题，相关职能部门要依法查处，追究相关开发建设单位责任，进一步整顿房地产市场，防止非法项目借机合法化。

       二、适用范围

       宝鸡市区域范围内，2020年12月31日前，在国有建设用地上开发建成且销售或已投入使用的住宅、商业、办公、工业等房屋，因用地、规划、施工、竣工验收等手续不全，房地主体不一致，房屋跨宗地建设，欠缴相关税费，开发建设单位灭失等各种原因，造成不动产相关权利人的房屋所有权和国有土地使用权无法办理登记事项的，列入历史遗留问题处理范围，适用本意见。

       三、处理意见

     （一）关于用地手续不完善的问题

      1.对国家机关、企事业单位利用自有国有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续；对政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。

      2.对于其他建设项目，按照实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定处理、补办用地手续。

      对住宅、商业类未供即用项目，在符合用地规划的前提下，由项目所在地的县区政府、开发区、管委会出具情况说明，并提出免于没收的明确意见，但按规定需要处罚的，由相关项目位于城市规划区内的由城市执法管理部门按项目建设时的处罚标准对违法用地主体进行处罚，项目位于城市规划区外的由自然资源部门按项目建设时的处罚标准对违法用地主体处罚后，办理供地手续；对工业类、公共建设类、公益服务类、民生保障类未供即用项目，在符合用地规划的前提下，由县区政府、开发区、管委会出具情况说明，出具处罚或免于经济处罚手续后，办理供地手续。

       其中对已办理了房屋所有权登记，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记的，由不动产测绘机构进行权籍调查，并经公告权属清晰无争议的，自然资源部门依据房屋证载用途或房屋规划用途确定土地用途。土地用途为城镇住宅的，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续；土地用途为商业等非住宅用地的，按照协议出让方式补办用地手续。

       3.土地出让价款补缴时点。土地出让价款及相关税费评估期日的时间节点以项目建设时的时间点作为计算标准的依据（税务部门有明确规定的，按其相关规定执行），按以下资料载明的最早日期确定：

       ①建设工程竣工验收日期；

       ②建设工程施工许可证日期；

       ③建设工程规划许可证日期；

       ④房产证颁发日期；

       ⑤1988年1月1日前建成的房屋，并且无法提供以上四种证明资料的，按照不动产所在地的街道办事处或镇政府出具的建房时间确定。

      （二）关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

       1.对2020年12月31日前，房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，按照“证缴分离”原则，由项目所在地县区政府（管委会）负责追缴，不动产登记部门根据县区政府（管委会）出具的延后补缴意见，办理不动产登记。开发建设单位自持的部分不动产在土地价款或相关税费未缴清之前不予办理抵押或者转移登记手续。

       2.对房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地价款和相关税费的，对划拨土地上自建房擅自按商品房对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

       3.以上情形涉及滞纳金的，经县区政府（管委会）同意，可不予收取。但以上情形涉及税款所产生滞纳金的，由税务机关依法征收。

       4.房屋销售、入住等情况由项目所在地住建部门予以核实后出具证明，并取得县区政府（管委会）同意后，方可按照“证缴分离”办理不动产登记。

       各县区政府（管委会）要加大追缴力度，综合运用行政、司法、经济、诚信体系等手段，强力追缴土地价款和相关税费，督促其限期补办相关手续和缴清相关规费。对有能力缴纳土地价款和相关税费，但恶意拖欠或拒不办理相关手续，导致无法办理房屋产权登记的开发建设单位，可通过行政手段和司法途径，督促开发建设单位尽快缴纳，依法保障购房主体的合法权益。对恶意欠缴土地价款和相关税费的开发建设单位或已不存在的建设单位的实际控制人，要加大惩处力度，一律列入各级失信黑名单，并通过各类媒体向社会公开公示，接受社会舆论监督；同时，各级各有关职能部门要视情况限制其继续从事房地产项目的开发或其它经营活动；情况严重的，依法追究其相关法律责任。

       （三）关于未通过建设工程规划核实的问题

       1.对于按规定能够补办规划验收等手续的应当依法依规处理并补办相关核实手续。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，经市、县人民政府同意后，自然资源或行政审批部门可以按现状出具认定意见或核实意见。相关核实手续或认定意见、核实意见可以作为不动产登记建设工程符合规划的材料。

       2.建设项目部分符合规划的，自然资源或行政审批部门可对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。可将核实意见的书面材料作为建设工程符合规划的材料，先行办理符合规划部分的不动产登记。建设项目部分已办理不动产登记的，不再重复办理核实手续。

       3.建设项目未按要求建设配建设施，具备补建条件的，应在补建完成后再补办规划核实手续。因建设已完成确实无法补建的，可由建设单位在已建成且尚未出售部分通过内部置换方式进行足额抵补后，补办规划核实手续。即不具备补建条件，又不能足额抵补的，经当地人民政府研究，可采取异地建设等方式解决，同时先行办理不动产登记手续。

       4.建设项目日照时数不满足国家规范要求，不能予以规划验收的，由建设单位与受影响户签订协议作为消除规划影响的措施，办理规划相关手续。

       （四）关于未按规划审批程序和内容建设的问题

       对住宅、商业类未批即用项目，由项目所在地的县区政府、管委会出具情况说明，并提出减轻、免于处罚的明确意见，城市管理执法部门按项目建设时的处罚标准对违法主体处罚后，相关部门办理规划建设手续；工业类、公共建设类、公益服务类、民生保障类未批即用项目，由项目所在地的县区政府、管委会出具情况说明，并提出免于处罚的明确意见，城市执法管理部门依据住建部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》不予行政处罚，并出具不予行政处罚通知，相关部门可据此办理规划建设手续。

       （五）关于缺少建设用地规划许可证问题

       已经办理了土地证或者未办理土地证但已经签订土地出让合同或者取得划拨土地决定书的，不再补办建设用地规划许可证，建设用地规划许可证不作为核发建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的前置条件。

       （六）关于缺少施工许可手续的问题

       《国务院关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》出台前（1984年9月）的项目，不再办理施工许可证，其后的项目按照相关规定补办施工许可手续。对于按照法规规定需招标但未招标项目（含施工和监理），由招标监管部门按照法规对相关单位进行处理后，申请人凭处理意见作为办理施工许可证材料，但施工企业和项目经理资质不符合建设规模规定要求的除外。

       （七）关于缺少人防工程审批手续的问题

       建设项目已建成，按规定需办理人防行政许可手续但未办理的，由人防主管部门依法进行处理。对未办理行政许可手续，但能足额修建人防工程的项目，经检测、核查符合人防工程建设规范要求和人防工程建设指标要求的，按审批流程补办行政许可手续；对未办理行政许可手续且没有足额修建人防工程项目的，对已建人防工程进行检测、核查、符合人防工程规范要求的，不足面积部分按国家相关收费标准足额追缴人防工程易地建设费后，按审批流程补办行政许可手续；对未办理行政许可手续，也没有修建人防工程，经核查原地也无法补建的项目，按审批流程补办行政许可手续，按国家相关收费标准足额追缴人防工程易地建设费。

       （八）关于缺少建设工程竣工验收备案手续的问题

       1.按规定能够补办竣工验收手续的，项目所在地住建部门依法依规补办项目竣工验收手续后办理不动产登记。

       2.对确因建成时间较早等原因，不具备补办竣工验收手续的，各县区政府（管委会）督促开发建设单位开展火灾隐患排查，消除重大火灾隐患，并委托有资质的房屋安全检测鉴定机构对项目进行检测鉴定，在房屋质量安全合格且无重大火灾隐患的前提下，由项目所在地住建部门出具房屋质量安全检测审定意见。

       （九）关于集资建房超面积的问题。

       在办理集资建设售房批复时，房屋实际面积大于经济适用房套型面积标准的，按照相关规定进行处罚并由购房人按当地相同区位商品房价格补交差价后可办理。

       （十）关于开发建设主体灭失造成无法登记的问题

       1.申请不动产登记或补办手续的主体，原则上为现房屋所有权人。其中涉及土地落宗、首次登记和房屋所有权首次登记等情形的，由原开发建设单位提出申请。原开发建设单位不存在的，按以下方式办理：

       ①原开发建设单位已灭失且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。

       ②机关团体、事业单位和国有企业自行开发建设或利用自有国有土地与其他单位联建的，由承继单位或主管单位申请。

       ③由两个或两个以上单位合作开发建设的，一方或者多方已灭失且无承继单位的，由剩余方申请。

       ④由于其他原因确实无法确定申请主体的,由项目所在地县区人民政府指定的机构或组织代为提出申请。

       2.因开发建设单位已灭失等原因，购房人不能双方共同申请办理不动产转移登记的，按照如下方式办理：

       未办理房屋首次登记的，按照以上条款明确申请主体先办理首次登记，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载，不颁发证书。

       已办理房屋首次登记的，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请转移登记，不动产登记机构经核实并公告后办理不动产转移登记。

       3.原房地产开发企业已注销且无承继单位的，买房人已签订房屋买卖合同已付房款因无法提供不动产销售发票而不能缴纳税款的，由税务机关核实后根据购房合同确定的成交价格或其相关政策规定为当事人办理税款征收事项。

       （十一）关于原分散登记的房屋、土地信息不一致问题

       1.房地权利主体不一致。已办理过国有土地使用权登记和房屋所有权初始登记，其房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权证书，未同步办理土地使用权转移的，按以下情况分别办理：

       ①双方当事人持房屋所有权证书和建设用地使用权证书共同申请，不动产登记机构调查属实的，注销原房屋所有权证书和国有土地使用权证书，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权证书。房屋所有权人或原建设用地使用权人死亡（或灭失）的，其合法继承人可代为申请。

       ②房屋所有权人仅持有房屋所有权证书，因客观条件所限不可能与原建设用地使用权人共同申请的，房屋所有权人书面提出申请，不动产登记机构调查核实相关产权登记事实后向社会公告15个工作日。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构依法注销原房屋所有权证书和国有土地使用权证书，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权证书。有异议且异议合理、合法的，不动产登记机构暂不予办理不动产登记。       

       2.房地用途不一致，按以下情况办理：

       分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，当事人申请登记的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，并在不动产登记簿和证书中记载原房屋所有权和国有土地使用权证号，未经批准不得改变已登记的不动产用途。除住宅类已转移登记在业主名下的，其他情形房地用途不一致的，转让时按照规划审批时点各土地用途基准地价之差补缴土地出让价款，办理相关变更手续，待房地用途一致后，再办理不动产转移登记。房屋规划用途与土地用途不一致需补缴土地出让价款的，计算方法参照以上执行。

       对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应当按照二级类重新确定地类，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿和不动产权证书中注记原批准用途。原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规的，应当予以纠正。涉及土地用途变更的，按照相关规定办理。

       原土地使用权证登记为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未细分明确具体地类用途的，不动产登记机构可根据规划报建等文件批准的房屋用途，对照现行土地用途分类标准确定该综合用地具体包含的二级归属地类，土地使用期限按法定土地出让年限确定，在不动产登记簿和不动产权证书中注记原土地用途及使用年限。

       ④原土地使用权证登记为“商住用地”，实际为商品化住宅的，办理不动产登记时应当按出让合同、规划报建等文件批准的用途进行更正登记，土地用途为城镇住宅用地，房屋用途为住宅，其土地使用权期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致；原土地使用权证登记为“商、住用地”，土地出让合同使用年限约定为70年，但未约定商业、住宅等不同用途土地使用年限的，办理不动产登记时应当按规划报建等文件批准的房屋用途进行用途细分，使用年限自原土地出让起始日计算，住宅的土地使用年限为70年，商业的土地使用年限为40年。涉及土地用途变更的，按照相关规定办理。

       （十二）关于项目跨宗地建设问题。

       1.房屋涉及骑跨宗地，当事人申请办理不动产登记，需要合并落宗登记的，按照以下情况分别办理：

       涉及宗地用途、土地使用期限均一致的，将相关几宗地合并为一宗地后再关联落宗。

       涉及宗地用途一致，土地使用权期限不一致，权利人同意补办手续并缴纳相关费用的，统一以剩余最高年限登记，与土地使用权人签订土地使用权出让变更合同（或补充合同），核缴增加年限土地出让价款及相关税费，补缴土地出让价款按原土地出让合同签订时点计算，权利人履行完相关手续后，予以统一落宗登记。

       涉及宗地用途一致，土地使用权期限不一致，权利人不同意补办手续和缴纳相关费用的，统一以剩余最短年限登记。权利人出具申请及保证书后，将几宗地合并为一宗地落宗，登记中心受理业务时，在业务信息里加注说明，注明合并宗地中原发证各宗地的面积及土地使用期限。

       涉及宗地用途不一致，权利人同意补办手续并缴纳相关费用的，以规划部门审批的建筑物规划用途确定土地用途，签订土地使用权出让变更合同，结清土地出让价款差价及相关税费，补缴土地出让价款按补充土地出让合同签订时点计算，权利人履行完相关手续后，予以统一落宗登记。

       涉及宗地用途不一致，权利人不愿补缴变更后土地出让价款差价的，不予落宗登记。

       2.房屋骑跨宗地，在不动产登记时需要分割或调整宗地边界的，由不动产所在地的自然资源管理部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割或调整边界处理，不动产登记部门依据处理结果办理登记。

       （十三）关于划拨土地上房屋上市交易的问题

       购买划拨土地上建设的房屋并已取得房屋所有权证书，再上市交易的，按以下情况分别办理：

       1.已购公有住房和经济适用住房首次上市交易的，根据《宝鸡市人民政府关于促进已购公有住房和经济适用住房进入二级市场交易的通知》（宝政发〔2003〕26号）规定，由买受人按房屋成交价的1%缴纳土地收益金后，再办理不动产登记。土地使用起始日期统一按该小区第一户补交国有土地收益金的日期为准，土地使用年限按70年计。为了提高办事效率，不再单独办理审批手续和签订土地出让合同。在证书附记栏备注“该房屋所占土地性质已变更为出让”。购买机关团体、事业单位、国有企业自建或职工集资建房上市交易的，参照此款执行。

       2.上述住房配建的商业、混合及其他用途的房屋上市交易的，其分摊土地按照相关规定办理土地使用权出让审批手续后，再按出让土地性质办理不动产登记。

       （十四）关于超规划容积率的不动产首次登记的问题

       1.对符合规划审批要求，但房屋实测时与规划审批不一致的处理意见

       在《建设工程规划许可证》中整体批建的项目，原则上以《建设工程规划许可证》核算面积，以总平面图批准的总建筑面积为依据，核准容积率。对《建设工程规划许可证》明确载明以单体批建的规划审批建筑面积，则以单体建筑面积为准进行核准，相关的配套商业、公建、层数、面积按《建设工程规划许可证》或总平面图审查认定。

     国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，房屋实际测量面积大于规划许可面积，对超规划许可面积在3%（含3%）以内的，不动产登记机构按房屋实测面积登记；对超规划许可面积在3%—5%（含5%）以内,建筑物没有超过规划定点，没有超层，且与业主无矛盾纠纷的，按房屋实测面积据实登记；对超规划许可面积在5%以上的，按照相关规定进行处罚并补缴国有土地出让价款和城市配套费、补办《建设工程规划许可证》后可办理相关登记。

       遗留问题处理完毕后，严格按照单体建筑审批的面积进行核准登记。同时，城市管理执法部门要强化规划管控和监督，加大违章处罚力度，确保“规划”执行的权威性和严肃性。

       （十五）关于公告的问题

       本《意见》涉及公告事项，由不动产登记机构在政府网站或不动产登记官网及不动产所在地进行公告，公告期为15个工作日。公告有异议的，应当在异议事项解决后办理不动产登记。

       四、组织领导

       成立由市长任组长，分管自然资源、住建工作的副市长任副组长，市政府秘书长、相关副秘书长，市自然资源和规划局、住建局、财政局、税务局、城市执法局、行政审批局、司法局、市场监督管理局等相关单位负责同志为成员的宝鸡市市辖区解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组。领导小组下设宝鸡市处置不动产登记历史遗留问题办公室（简称“处遗办”），“处遗办”设在市自然资源和规划局，市自然资源和规划局局长任办公室主任，市住建局局长、市自然资源和规划局分管局长任办公室副主任，负责市辖区国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的认定、组织和实施工作，工作人员从领导小组成员单位抽调。各成员单位要按照“谁审批、谁负责”的原则，切实履行本部门职责，认真落实领导小组明确的工作任务，相互支持，密切配合，形成合力，充分发挥协同一致的作用，加快对市辖区实施不动产统一登记前历史遗留问题的处理。各县区政府要落实属地管理责任，成立解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组和“处遗办”，有效解决问题。

       五、其他

       （一）本《意见》已明确的具体意见，不再逐宗报政府审批，由各部门按规定执行办理，实现“一次申请、部门联办、信息共享”，并依法依规查处各类违法违规行为。

       （二）对未列入本《意见》且没有相关规定的历史遗留问题，由解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组按照“一事一议”的方式研究解决。本《意见》实施过程中，与国家、省级新的规定不一致的，按照国家和省级新的规定执行。

       （三）本《意见》自印发之日起执行，有效期二年。对相关问题处理，我市原有文件有明确规定但未列入本《意见》的，按照我市原有文件执行；我市原有文件规定与本《意见》不一致的，按本《意见》规定执行。                                                          

                                                           宝鸡市人民政府办公室

                                                               2021年10月  日